ه‍.ش. ۱۳۹۵ مهر ۷, چهارشنبه

بانک و ملک و اقتصاد ایران به زبان ساده

موسسه مالی کردیت سوئیس گزارشی منتشر کرد که بر اساس آن اختلاف طبقاتی در جهان به اوج خود رسیده و ثروت فقط یک درصد مردم با ثروت نود و نه درصد بقیه جهانیان برابری می‌کند. بر اساس این گزارش افرادی که دارایی آنها معادل ۶۸ هزار دلار باشد، جزو ده درصد ثروتمندان جهان هستند. دارائی یک درصد ثروتمندان هم بالای 760 هزار دلار است. بسیاری این همه نابرابری را عارضه نظام سرمایه‌داری می‌دانند. اما جالب اینجاست که تعداد میلیاردهای روسیه بیش از تعداد میلیاردرهای مهد سرمایه‌داری یعنی انگلیس است.
وضع ایران در این نابرابری بی‌رحمانه چگونه است؟ اجازه بدهید به آمارهای رسمی کاری نداشته باشیم که معلوم نیست در اقتصاد غیرشفاف ایران چقدر قابل اتکا هستند. بهتر است ملموس‌ترین دارائی‌های مردم متوسط و ثروتمند تهران را بررسی کنیم که برای هر کسی به راحتی قابل دسترسی است. همین مشاهدات معمولی نشان می‌دهد که اگر روزی پرده برافتد، اصلاً بعید نیست که معلوم شود ایران نیز مثل روسیه بیشترین میلیاردرهای جهان را داشته است.
قیمت آپارتمان در تهران با ثروتمندترین و مهم‌ترین شهرهای جهان برابری می‌کند. بعضاً از شهرهای پرآوازه جهان نیز گرانتر است. اصولاً گرانی مسکن در جهان با میزان طالبان خارجی مسکن در آن شهرها نسبت مستقیم دارد. ثروتمندان اقصی نقاط جهان دوست دارند که مِلکی در پاریس و لندن و نیویورک داشته باشند. این در حالی است که تهران یکی از بومی‌ترین کلان‌شهرهای جهان است.
در مناطق متوسط به بالای تهران میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان نزدیک هشت میلیون تومان است. با این حساب یک آپارتمان 120 متری حدود 280 هزار دلار قیمت دارد. در بعضی مناطق مثل گیشا و یوسف‌آباد اگر سازندگان اندکی ملک را شیک و بزرگ بسازند و هر واحد بیش از دو پارکیینگ داشته باشد و سازه آن نیز فلزی باشد، آپارتمان متری یازده میلیون تومان هم فروش می‌رود. یعنی آپارتمان 160 متری بیش از نیم میلیون دلار قیمت دارد. با این پول در مناطق خوب شهرهای پرآوازه‌ جهان هم می‌توان چنین آپارتمانی تهیه کرد.
در مناطق بالاتر قیمتها نجومی است. مناطقی مثل شهرک غرب و سعادت آباد و فرمانیه احتمالاً جزو گرانترین مناطق جهان است. اگر کسی در این مناطق یک آپارتمان 130 متری داشته باشد، میزان دارائی او در محدوده یک درصدی جهان  هم قرار می‌گیرد. در برجهای لوکس بعضاً قیمت هر متر آپارتمان به چهل میلیون تومان هم می‌رسد. کوچکترین واحد آنها حدود 400 مترمربع است که نزدیک چهار و نیم میلیون دلار قیمت دارد. گفته می‌شود در گرانترین مجتمع تهران آپارتمان متری 46 میلیون تومان فروش می‌رود. این قیمت‌ها چندان فرقی با شهری مثل مونت‌کارلو ندارد که با محدودیت شدید زمین مواجه است و از گرانترین مناطق جهان محسوب می‌شود. یک تلویزیون اروپائی گزارشی از آپارتمان‌های بسیار گران‌قمیت پاریس پخش می‌کرد که دید مناسب به میدان شامپ دو مارس و برج ایفل و رودخانه سن دارند. بیشترین قیمت‌هائی که برای واحدهای زیر 130 متر می‌گفت حدود دو میلیون یورو بود. این قیمت‌ها در تهران چندان غیرمتعارف نیست.
موضوع فقط قیمت آپارتمان نیست. دشوار بتوان برای قیمت ویلاهای حومه تهران نظیری در جهان یافت. به دلایل خاصی علاقه به دنبال کردن قیمت کاخها و ویلاهای بسیار بزرگ و مجلل در شهرهائی مثل پاریس و لندن و نیویورک و ونکوور و استانبول دارم که برای پرهیز از اطاله کلام در پانویس دلیل آن را نوشته‌ام [1].
خیابان بورلی هیلز لس‌آنجلس محل زندگی اعیان و اشراف و ستارگان هالیود و موسیقی راک و پاپ است. قیمت خانه‌های بزرگ این منطقه از دهها میلیون دلار شروع می‌شود و در مورادی به بیش از صد میلیون دلار می‌رسد. بسیاری از حانه‌های بی‌نهایت مجلل و بسیار بزرگ و بعضاً با هزاران متر زمین تورنتو زیر پنجاه میلیون دلار قیمت دارد. دو طرف تنگه بسفر در استانبول از زیباترین مناطق جهان است که چشم‌انداز بسیار دلربائی هم دارد. کاخهای زیادی در اطراف تنگه ساخته شده که از جمله گرانترین خانه‌های جهان است و بعضاً دهها میلیون دلار قیمت دارند.
اما هیچکدام از این ارقام برای ثروتمندان و ویلاداران تهران عدد شگفت‌انگیزی نیست. در خیابان عسلک لواسان قیمت ویلا و زمین سر به آسمان می‌ساید و بین‌المللی‌ترین شهرهای جهان در مقابل این منطقه به غایت بومی حرفی برای گفتن ندارد. لواسان ییلاق تهرانی‌های ثروتمند است که در آن  ویلاهای بسیار زیبا می‌سازند. البته خود ویلا در مقابل زمین آن تقریباً هیج ارزشی ندارد. گرانترین قیمتی که از مهندسان دست‌اندرکار ساخت و ساز این باغ ویلاها شنیده‌ام از صد و بیست تا سیصد میلیارد تومان است. به دلار از چند میلیون تا هشتاد میلیون دلار باغ ویلا در این منطقه وجود دارد. مناطق ییلاقی مشرف به دریاچه‌های زیبای سوئیس هم دشوار بتوانند با قیمت ملک و ویلا در لواسان رقابت کنند. ویلاهای معمولی هم معمولاً از هر ویلای متناظر در معروفترین مناطق جهان گرانتر است. جالب اینجاست که فروش یک خانه پنجاه میلیون دلاری در معروفترین منطقه نیویورک ممکن است ماهها طول بکشد. اما ویلاهای بسیار گران قیمت لواسان مثل طلا می‌مانند و مالکان بلافاصله می‌توانند آن را به دلار نقد تبدیل کنند.
در تهران واحد ثروت موجودی بانکی نیست. حتی دلار هم نیست که نگهداری حجم انبوهی از آن نیاز به سیستم بانکی معتبر و بین‌المللی دارد. واحد ثروت متر مربع آپارتمان و مغازه و یا زمینی است که در تملک ساکنان این شهر است. این ثروت در نقاط متوسط به بالای تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ ایران عملاً شهروندان را در جزو ده درصد ثروتمندان جهان قرار می‌دهد. آپارتمانهائی بالای 760 هزار دلار یعنی کف دارائی یک درصدی‌های جهان به وفور در تهران یافت می‌شود. حتی در مناطق متوسط هم چنین ثروتمندانی زیاد هستند. تهران کجای اقتصاد جهان ایستاده است که ملک و زمین در آن با مونت‌کارلو قابل قیاس است؟
سه تناقض عجیب سالهاست که در بازار ملک تهران وجود دارد اما هیچ آسیبی به رونق کلی آن نمی‌زند. ساخت و ساز در این شهر پایان ندارد و گوئی تهران یک کارگاه بزرگ ساختمانی است که سازندگان آن باشنده‌گان همین کارگاه هم هستند. اما واحدهای فروش نرفته هم بسیار زیاد است. از طرف دیگر قیمت‌ها هم هرگز پائین نمی‌آید و در بدترین حالت برای مدتی ثابت می‌ماند. احتمالاً اقتصاددان معروف توماس پیکیتی هم از درک این همه تناقض عاجز خواهد ماند. همه این موارد باعث شده که بسیاری از کارخانه‌داران و پزشکان ثروتمند هم به ساختمان‌سازی مشغول شوند تا ارزش دارائی خود را حفظ کنند.
جالب اینجاست که با یک محاسبه سرانگشتی مشخص می‌شود که در شرایط عادی چندان سود کلانی هم نصیب سازندگان نمی‌شود. قیمت زمین و مصالح بسیار بالاست. سازنده‌ای می‌گفت همه سود سازنده‌ها در پُرکاری و کم‌توقعی کارگر افغان و همینطور یک یا چند طبقه و یا چند ده متر تراکم بیشتری است که به "خلافی" اشتهار دارد و معمولاً سازندگان موفق به گرفتن آن می‌شوند. میزان خلافی به میزان مبلغ رد و بدل شده میان سازنده و شهرداری منطقه بستگی دارد و چنان امر متداولی است که قُبح آن ریخته و بعضاً در مشارکت‌نامه‌های ساخت نیز قید می‌شود. 
زمانی به اتفاق بچه‌هایم تصمیم گرفتیم انبوه بنگاه‌های معاملات املاک و شعب بانکها در منطقه گیشای تهران را بشماریم. در این مطلب خلاصه آن را نوشته‌ام. در خیابانی به طول هشتصد متر حدود سی بنگاه شمردیم که داخل هر کدام از آنها هم چندین نفر مشغول کار بودند. مگر محله کوچک گیشا چقدر ساختمان دارد که این همه بنگاه معاملاتی و این همه آدم از محل معامله مسکن ارتزاق می‌کنند؟ وقتی این سؤال را با یک بنگاه‌دار در گیشا مطرح کردم با شگفتی بسیار بزرگی مواجه شدم. ایشان می‌گفت این تعداد آژانس مسکن که شما شمردید در خیابان اصلی است که به راحتی قابل رؤیت است. می‌گفت در گیشا 105 آژانس مسکن ثبت شده داریم که داخل کوچه‌ها و یا حتی زیرزمین منازل مشغول فعالیت هستند.
این موضوع مربوط به تهران نیست. به مهرشهر کرج از سال 65 رفت و آمد دارم. در بخش کوچکی از اصلی‌ترین بلوار آن که به بلوار چهار باندی شهرداری معروف است، فقط چند مغازه و یک شعبه بانک ملی بود. اکنون بیش از پنجاه آژانس مسکن در این بلوار وجود دارد. گوئی بلوار اصلی مهرشهر بورس املاک است.
در اقتصاد ایران فقط ملک نیست که به راحتی با نظیر خارجی قابل مقایسه باشد. بعضاً دستمزد بازیکنان و مربیان لیگ برتر فوتبال ایران میلیاردی است. این مربیان در بیرون از ایران بعید است حتی بتوانند در یک باشگاه دسته دو کشورهای همسایه هم کار مناسبی گیر بیاورند. نه زبان می‌دانند و نه در فوتبال بین‌المللی جایگاهی دارند. اما چنان وانمود می‌کنند که گوئی اگر جذب نشوند فرار مغزها اتفاق خواهد افتاد.
وضع بانک‌ها در ایران از این هم شگفت‌انگیزتر است. این همه بانک و این همه شعبه را دشوار بتوان جائی از جهان یافت. هیچ رونق اقتصادی هم در کار نیست. به گفته کارشناسان کشور از رکود تورمی رنج می‌برد. اما سپرده‌گذاری و سود بانکی محیرالقول است. حتی دامنگیر کارخانه‌ها و شرکت‌های مولد هم شده است. سه مثال از سه حوزه کاملاً مختلف می‌زنم که نشان می‌دهد سپرده‌گذاری چه نقشی در اقتصاد کشور دارد.
دوستی دارم که مدیر مالی یک شرکت خصوصی باسابقه در حوزه مهندسی برق و صنایع نیروگاهی است. پروژه‌های نسبتاً بزرگ می‌گیرند و با کارگاه‌های تابعه دهها نفر پرستل دارند. در صنعت خود هم خوشنام هستند. ایام عید از او پرسیدم که اوضاع چطور است؟ گفت حدود دو سال است که عملاً داریم از جیب می‌خوریم. یک مقدار نقدینگی داشتیم که فعلاً سپرده‌گذاری کردیم و با سود آن حقوق پرسنل را می‌دهیم و منتظریم تا گشایشی شود.
شهریه مدرسه بچه‌ها هر سال به طرز بی‌رحمانه‌ای زیاد می‌شود. اوایل اردیبهشت امسال گفتند که برای ثبت‌نام سال بعد حدود پنجاه درصد شهریه را پرداخت کنید. رقم سنگینی بود و سؤال کردم که چرا چند ماه زودتر؟ گفتند که مجتمع بیش از 200 نفر پرسنل دارد و هزینه‌ها سنگین است و کلی توضیحات دیگر که در نهایت از فحوای صحبت آنها متوجه شدم شهریه بچه‌ها را زودتر می‌گیرند و بلافاصله در بانکهای خصوصی سپرده‌گذاری می‌کنند تا از محل سود آن بسیاری از هزینه‌ها را پوشش دهند.
سازنده‌های عمده مسکن هم از سپرده‌گذاری نهایت بهره را می‌برند. فقط کافی است چند میلیارد تومان اولیه را داشته باشند. آنها برای ساختمان کلنگی وام می‌گیرند و سود سپرده‌گذاری قابل توجه عملاً و به مروز زمان بخش عمده هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد. هر پولدار فعال در این بخش، به شکل اکسپنانسیل محکوم به پولدارتر شدن است. این در حالی است که سازنده‌ها هنگام رکود مسکن سر خریدار واقعی کلی منت می‌گذارند که فقط زحمت ساخت و ساز برای آنها باقی مانده است و اگر دارائی خود را به بانک می‌سپردند، بسی بیشتر سود می‌بردند.
شرکتها و صنایع هم نیم‌نگاهی به سود حسابهای روزشمار خود دارند. با هر کسی و هر شخصی صحبت کنید یک چرتکه در دست دارد و بلافاصله سود بانکی را حساب می‌کند تا یک تصمیم اقتصادی بگیرد.
در حال حاضر هیچ فعالیت اقتصادی راحت و بی‌دردسری در کشور وجود ندارد که سالانه 20 درصد سود تضمینی داشته باشد. چند سال پیش و در زمان دولت اصلاحات آیت‌الله مصباح یزدی گفت که ایران اسلامی یکی از رباخوارترین کشورهای دنیاست. اکنون بانک‌ها در حال کاهش سود بانکی هستند. اما بانک‌های دولتی هم تور قانونی برای پرداخت سود بیشتر تا 22 درصد دارند. بانکهای خصوصی همچنان سودهای بالاتر می‌دهند. گفته می‌شود حدود نود درصد نقدینگی کشور در بانک‌ها محبوس شده که بخش بزرگی از آن به شکل سپرده‌گذاری است و مشمول سود قابل توجهی می‌شود.
اگر شرکتی و یا مؤسسه‌ای سه میلیارد تومان سپرده‌گذاری کند، ماهانه بیش از شصت میلیون تومان سود تضمین شده خواهد داشت. یک آپارتمان بالای صد متر در مناطق نسبتاً خوب تهران بیش از یک میلیارد تومان ارزش دارد. یعنی اگر کسی پول آپارتمان خود را به بانک بسپارد، هر ماه بیست میلیون تومان سود تضمینی خواهد گرفت. متوسط حقوق کارمندان و کارگران کمتر از دو میلیون تومان است. دوستی به ظنز می‌گفت همسرش پیشنهاد دریافت نصف مهریه‌اش را داده تا با سپرده‌گذاری خرج و مخارج خانواده بهتر تامین شود.
اقتصاد و صنعت کشور از رکود تورمی عذاب‌آور رنج می‌برد، بانکها در کدام فعالیت اقتصادی پرسود سرمایه‌گذاری کرده‌اند که این همه سود می‌دهند؟ از اهل اقتصاد شنیدم که بعضی بانکها حتی سپرده جدید جذب می‌کنند تا سود سپرده‌های قدیمی را بدهند. یعنی سیستم بانکی کشور با مکانیزمی نظیر گلدکوئست اداره می‌شود؟ مدیران بانک‌ها که علی‌الاصول باید مغزهای اقتصادی کشور باشند، حقوق‌های نجومی می‌گیرند که چرخه این سیستم را بگردانند؟ وقتی رئیس بانک ملی ایران به کانادا پناه برد، هیچ نشانی از فرار مغزها دیده نشد. آبها که از آسیاب افتاد، رئیس سابق یکی از بزرگترین بانکهای خاورمیانه مشغول ساختمان‌سازی شد و کارش به دادگاه‌های کانادا هم کشید.

[1] یک آپارتمان دوبلکس بزرگ در یک کوچه بن‌بست و جای آرام و نسبتاً خوب تهران با حدود چهار صد متر بنا و پنج اتاق خواب، که یکی از اتاقهای آن هم به اندازه کافی بزرگ و مستقل باشد، طوری که بتوان بعد از ساعت نُه شب بدون مزاحمت برای دیگر اعضاء خانواده تلفنی و یا اسکایپی با دوستی صحبت کرد، نهایت آرزو و درک و فهم من از یک زندگی بسیار بسیار مرفه شهری است. گرچه آروز بر جوانان عیب نیست، اما تحقق چنین رویایی در شهری مثل تهران برای کسانی چون من تقریباً محال است. و البته برای همین هم که دارم خدا را هزار مرتبه شاکرم. به همین خاطر یکی از کنجکاوی‌هایم فهمیدن شیوه زندگی میلیاردرها در خانه‌های بسی بزرگ است. به آن خانه‌ها که راه نداریم، اما خوشختانه به مدد تلویزیون دیدن نان شیرینی دست از ما بهتران کاملاً مهیاست. خیلی دلم می‌خواهد بدانم میلیاردرها در خانه‌ای با چندهزار متر زیربنا و دهها اتاق و چند آشپرخانه و استخر و مهمانخانه و بی‌شمار حمام و توالت چگونه زندگی می‌کنند؟ هر شب در یک اتاق می‌خوابند و وقتی از این اتاق خسته شدند به اتاق دیگر می‌روند؟ این همه توالت و حمام چه کاربردی دارد؟ اصلاً می‌رسند که به آنها سر بزنند؟ مهمانهایشان هم که لابد یکی مثل خودشان است و از فلان شهرستان دورافتاده نیامده‌اند که چند شب بمانند. ماشاالله همه هواپیمای اختصاصی هم دارند. پس این خانه‌های به این بزرگی چه خاصیتی دارد؟ این همه آشپزخانه در یک خانه برای چیست؟ بعضی وقتها فروشندگان این کاخ ویلاها دلیل فروش را کوچک بودن کاخ اعلام می‌کنند و می‌خواهند به جای بزرگتری بروند، جل الخالق!! یعنی میلیاردرها هم یک چیزی‌شان می‌شود؟ قیمت این ویلاها و آپارتمانهای رویائی که تلویزیونها نشان می‌دهند و در بهترین و معروفترین مناطق دنیا مثل فرانسه و کانادا و لس‌آنجلس و نیویورک و موناکو قرار دارند، حداکثر چند ده میلیون دلار است. با ده میلیون دلار یک خانه رویائی در تورنتو می‌توان خرید، ولی لزوماً در تهران نمی‌توان نظیر آن را خرید. و در نهایت می‌دانیم که که با کلمات ماست و گربه و قمارباز دهها جمله می‌توان ساخت که این نتیجه نهائی می‌تواند یکی از آن جملات باشد.